Het CLT model

 

Illustratie : Monica Gallab

Gemeenschapsgrond als basis voor een duurzame en rechtvaardige stad

Vandaag gebruiken gemeenschappen over de hele wereld, in de meest uiteenlopende contexten, het CLT-model om hun collectieve toekomst te verzekeren. Rurale gemeenschappen in het Zuiden van de Verenigde Staten gebruikten het in de strijd voor gelijke burgerrechten. Bewoners van informele nederzettingen in het globale Zuiden maken er gebruik van om hun situatie te legaliseren, met behoud van de betaalbaarheid van de woningen. Bewoners van een zwaar verloederde stadswijk in Boston richtten een CLT op om hun buurt te herwaarderen, en toch gentrificatie op afstand te houden. In Brussel gebruiken we het sinds 2013 om blijvend betaalbare koopwoningen voor gezinnen met een laag inkomen te produceren.

Het CLT-model: een bouwpakket

 

Het CLT model is geen rigide formule die overal en in alle omstandigheden op dezelfde manier kan worden toegepast, maar eerder een ‘bouwpakket’ waarvan een aantal basiselementen op verschillende manieren kunnen worden geassembleerd, aangepast aan de lokale situatie. Community Land Trusts zijn door de gemeenschap bestuurde organisaties zonder winstoogmerk die betaalbare woningen voor mensen met een laag of bescheiden inkomen en andere faciliteiten die de lokale gemeenschap ten goede komen creëren en beheren, op gemeenschapsgrond. Het bouwpakket bestaat dus uit elementen die betrekking hebben op het hybride eigendomsmodel, elementen die de blijvende betaalbaarheid  garanderen, elementen die te maken hebben met het governance model, en elementen die te maken hebben met rentmeesterschap.

  • Hybride eigendomsmodel: De trust verwerft gronden via subsidies of giften, om die te beheren in het belang van de gemeenschap. Hij engageert zich er toe om deze grond nooit van de hand te doen.  De gebouwen op die grond worden individuele eigendom van de bewoners. Om die horizontale eigendomssplitsing mogelijk te maken gebruikt men in de VS meestal langlopende leasecontracten, in Brussel gebruiken we gelijkaardige zakelijke rechten zoals erfpacht of opstalrecht. De grond is dus in zekere zin collectieve eigendom (vermits de trust door de gemeenschap wordt bestuurd), de gebouwen die er op staan zijn individuele eigendom, al kunnen de gebouwen op CLT grond ook eigendom zijn van een vereniging, of van een coöperatie. De eigenaar van het gebouw betaalt maandelijks “huur” of canon aan de trust voor het gebruik van de grond.Deze gesplitste eigendom zorgt er in de eerste plaats voor dat de woningen betaalbaar worden: de kopers hoeven immers de grond niet te betalen. Als eigenaar van de grond beschikt de trust ook over een goed middel om de specifieke voorwaarden, onder andere bij de verkoop van woningen, te controleren. De woning kan immers nooit verkocht worden zonder de toestemming van de CLT.

 

  • Blijvende betaalbaarheid: Wanneer een huiseigenaar ooit zijn woning wil verkopen dan kan dat, maar de verkoopprijs wordt beperkt, zodat de woning ook betaalbaar blijft voor de volgende koper, zonder extra subsidie. De aanvankelijke subsidie, door de CLT gebruikt om de woning voor de eerste koper betaalbaar te maken, en een deel van de meerwaarde worden op deze manier eigenlijk ‘opgeslagen’ in de grond. De verkoper zal zo al wat hij zelf heeft geïnvesteerd kunnen terugkrijgen, maar slechts een deel van de meerwaarde. CLTs gebruiken uiteenlopende formules om de verkoopprijs te bepalen. Dat kan gaan van een aan de index gekoppelde formule, over een formule die de verkoper een percent van de geschatte meerwaarde toekent, tot formules die de evolutie van de verkoopprijs koppelen aan het gemiddelde inkomen in de buurt. De formules zijn er op gericht om een evenwicht te zoeken tussen een zo eerlijk mogelijke opbrengst voor de verkopers en een zo groot mogelijke betaalbaarheid bij de verkoop. Anders gezegd, ze willen in zekere zin de “onverdiende rente” waar Henry George het over had uit de verkoopprijs filteren.

 

  • Bestuurd door de gemeenschap: CLT’s zijn open ledenorganisaties. Alle bewoners van de CLT-woningen zijn automatisch lid. Daarnaast kan iedereen die woont of werkt in het werkingsgebied van de CLT lid worden en mee beslissen. Deze twee groepen, bewoners enerzijds en buren en middenveld anderzijds, maken elk een derde van het bestuur uit. Het laatste derde is samengesteld uit vertegenwoordigers van het algemeen belang of de overheid. Verschillende CLTs geven verschillende invullingen aan dit principe, aangepast aan de lokale situatie. Deze evenwichtige verdeling zorgt er enerzijds voor dat bewoners betrokken worden bij het bestuur.  Anderzijds biedt ze een garantie dat ook de belangen van de omwonenden en van het algemeen belang zullen gerespecteerd worden. Ook hier weer staat een rechtvaardig evenwicht tussen individueel en algemeen belang voorop.

 

  • Rentmeesterschap: Een laatste kenmerk is wat men in de CLT terminologie rentmeesterschap noemt. De CLT neemt de blijvende verantwoordelijkheid op voor het land waarvan hij eigenaar is en voor de mensen die er op wonen. Als eigenaar van de grond en als tussenpersoon bij de verkoop heeft de trust er alle belang bij dat de woningen goed onderhouden worden. CLTs zetten dus erg in op het informeren en begeleiden van de bewoners. Ze zullen er op toezien dat kopers geen gevaarlijke kredieten afsluiten, zullen vormingen geven aan hun huiseigenaars, en zullen hen begeleiden wanneer dat nodig is.

Een grote diversiteit

Er bestaan vandaag, ruw geschat, zo’n 500 à 600 CLTs, vooral in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Ook in Canada, Kenia, Australië, Frankrijk en België wordt geëxperimenteerd met het model. Er zijn CLTs actief in landelijke gebieden en in steden, er zijn er die focussen op een enkel huizenblok, andere bestrijken een hele provincie. De meeste CLTs zullen in dat werkgebied slechts een deel van het vastgoed beheren, maar er zijn voorbeelden – zoals het hierna beschreven Caño Martín Peña – van CLTs die alle grond van hun werkingsgebied bezitten.Er zijn CLTs die alleen maar woningen bouwen, anderen ontwikkelen allerlei andere functies zoals winkels en bedrijfsruimtes.

Sommige CLTs hebben twee woningen in hun portefeuille, andere hebben er drieduizend. Ze bouwen en ze verbouwen, eengezinswoningen en appartementsgebouwen. Ze richten zich tot de allerarmsten, of tot de lagere middenklasse.

Ook de manier waarop ze de hierboven genoemde elementen gaan combineren en toepassen verschilt nogal eens. In Europa valt bijvoorbeeld op hoe verschillend de visies in Frankrijk en Engeland zijn. In Engeland en Wales wordt er een grote nadruk gelegd op de gemeenschapsdimensie. De meeste CLTs daar zijn kleine burgerinitiatieven, volledig door vrijwilligers gedragen, meestal in landelijke gebieden. Vaak zijn ze geen eigenaar van de grond waarop ze hun projecten ontwikkelen. Dat is omdat, omwille van het Britse systeem van leasehold en freehold,  sommige gronden niet verkocht, maar enkel  geleased kunnen worden. In Frankrijk is het andersom. CLTs zijn daar nog zeer nieuw, maar het ziet er naar uit dat het vooral stedelijke overheden zullen zijn die het model gaan toepassen, en dat de participatie van burgers in het bestuur vaak zwak of zelfs afwezig zal zijn. De nadruk ligt daar op de scheiding van grondeigendom en eigendom van de woningen, als manier om blijvende betaalbaarheid te garanderen.