Een nieuwe visie op grondeigendom

Op 30 januari organiseerde de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen een colloquium onder de titel “Van wie is Brussel?”. Experts en praktijkmensen lichtten toe hoe internationale investeerders van woningen meer en meer speculatieve koopwaar maken, wat desastreuze gevolgen heeft voor het recht op wonen in steden over de hele wereld. Ze gingen ook op zoek naar alternatieven. Geert De Pauw, coördinator van CLT Brussel, ging bij deze gelegenheid dieper in op de visie op grondeigendom die aan de basis ligt van het community land trust model.

10 jaar geleden stelden we voor het eerst het Community Land Trust model voor in Brussel, op een colloquium over coöperatief wonen. We startten toen onze tussenkomst met een fragment uit een toespraak die toegeschreven wordt aan indianenopperhoofd Chief Seattle.

“Het grote opperhoofd in Washington heeft gesproken: hij wenst ons land te kopen.
Hoe kun je de lucht, de warmte van het land kopen of verkopen?
Dat is voor ons moeilijk te bedenken.
Als wij de prikkeling van het water niet kunnen bezitten, hoe kunt u ze dan van ons kopen?”

De bij ons gangbare opvatting over grond als iets dat gekocht en verkocht kan worden, als iets waar geld mee te verdienen valt zelfs, is zodanig verweven met onze cultuur dat het wel lijkt alsof het iets natuurlijks en onontkoombaar is.

Nochtans is het concept door mensen gemaakt, en kan het net zo makkelijk door mensen veranderd worden. En er zijn goede redenen om na te denken over een nieuwe visie op grondeigendom. Niet alleen omwille van het, misschien een beetje romantische, idee dat de aarde van iedereen is, het erfgoed van de mensheid dat we samen zo goed mogelijk moeten beheren. Grondeigendom zoals we die vandaag kennen is oorzaak van veel onrecht. Een van de eersten die daar op wezen was de negentiende-eeuwse Amerikaanse denker Henry George. Hij stelde dat de winst die iemand maakt met de verkoop van grond onverdiend is. Die winst is namelijk niet het gevolg van de inspanningen van de eigenaar. De waarde van de grond stijgt alleen maar omdat de overheid in kwalitatieve openbare ruimte investeert, of omdat de buren zorgen voor een gezellig buurtleven. De winst zou dus naar de overheid of naar de buurt moeten gaan.

Die winst is niet alleen onverdiend. Een ongelijke verdeling van grond zorgt ook voor grote ongelijkheid. Wie eigenaar is van een grond kan de huur van alles wat daar opstaat opstrijken. Wie niet de kans heeft om eigenaar te zijn is verplicht om huur te betalen. De eerste wordt rijker, de tweede wordt armer. Erger nog is het wanneer met grond of huizen gespeculeerd wordt. Eigenaars laten hun eigendom ongebruikt om hem later voor meer geld te kunnen verkopen, terwijl anderen op straat moeten slapen. Henry George pleitte daarom voor de invoering van een grondbelasting, die deze ongelijkheid zou rechttrekken. In Engeland had Churchill op een bepaald moment heel concrete plannen om zo’n belasting in te voeren, maar het is er uiteindelijk nooit van gekomen. In Duitsland wordt vandaag actie gevoerd om een dergelijke taks in te voeren.

Perceel  per perceel

Het community land trust model is een andere, pragmatische manier om dit probleem op te lossen. Niet via een grote landhervorming of belastinghervorming, maar perceel per perceel, buurt per buurt. Vele mensen kennen CLT’s ondertussen als een vorm van erfpacht, de scheiding van de eigendom van de grond en de eigendom van de woning op die grond. Dat klopt, maar het is slechts een van de elementen van het CLT model.
Kort gezegd zijn CLT’s door de gemeenschap bestuurde organisaties die op gemeenschapsgrond gebouwde, blijvend betaalbare woningen beheren.

De woningen worden betaalbaar gemaakt door de kost van de grond uit de verkoopprijs te houden, en ze blijven betaalbaar doordat de eigenaars zich engageren om hun woning te verkopen zonder meerwaarde, waardoor de woning voor altijd betaalbaar blijft voor andere mensen met een beperkt inkomen. De grond waarop de woningen staat is eigendom van de CLT. Op die manier creëert de CLT een stukje woningmarkt waar andere regels gelden: niet het creëren van meerwaarde is de drijvende kracht, maar het belang van de gemeenschap.

Als we zeggen dat de grond in het CLT-model eigendom is van de gemeenschap, dan is dat omdat die CLT door de gemeenschap bestuurd wordt, op een democratische en participatieve manier. Zowel bewoners, buren, middenveld en overheid hebben een zitje in de raad van bestuur.

Wat een CLT dus doet is het eigendomsrecht ontrafelen en herverdelen. Als je dat eigendomsrecht beschouwt als een bundel van verschillende rechten (zoals het recht om je huis te bewonen, het recht om het te verhuren, het recht om het leeg te laten staan, om het te verkopen, om winst te maken bij de verkoop, en zo voort), dan kan je je makkelijk inbeelden dat je de verschillende elementen uit die bundel, die normaal allemaal bij de eigenaar zitten, tussen verschillende partijen verdeelt. Dat doen community land trusts. Een CLT geeft aan de gemeenschap wat aan de gemeenschap toekomt, namelijk beslissen wat er op de grond gebouwd wordt en de meerwaarde die de grond genereert innen. Aan de individuele bewoner geeft hij wat aan het individu toekomt, namelijk het recht om zijn huis te bewonen en een kapitaaltje op te bouwen, zonder winst.

Onze Brusselse CLT werd opgericht in 2012, na vijf jaar mobilisatie. Sindsdien steunt en subsidieert het Brussels Gewest onze organisatie, Community Land Trust Brussel. Dankzij die steun, en sinds kort ook dankzij de steun van verschillende private schenkers, kopen wij gronden en maken wij woningen betaalbaar voor gezinnen met een laag inkomen, mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning. Op die gronden ontwikkelen wij, samen met een hele reeks partnerverenigingen en meer institutionele partners, betaalbare woningen voor mensen met een laag of bescheiden inkomen. Vandaag zijn er tien woningen bewoond, dit jaar moeten er daar nog eens een veertigtal bijkomen, en nog een tachtig andere woningen staan in de stijgers. Een vierhonderdtal gezinnen met een laag inkomen is lid en hoopt ooit een van onze nieuwe woningen te kopen.

Gemeenschapsgrond

De bewoners nemen een belangrijke plaats in in onze werking. Niet alleen zetelen zij in onze raad van bestuur. Ze zijn ook nauw betrokken bij de voorbereiding van onze projecten. De toekomstige eigenaars vormen een groep lang voor de woningen gebouwd zijn, en spelen een belangrijke rol in de voorbereiding van het project. Mensen kennen mekaar dus al lang voor ze samenwonen. Ze krijgen vormingen om hun woning goed te leren beheren, zij zijn actief in de buurt waar ze gaan wonen. Zo bouwen wij niet alleen woningen, maar ook hechte gemeenschappen.

CLT’s kunnen dus blijvend betaalbare woningen produceren. Maar kunnen ze ook echt een essentiële rol spelen in de strijd tegen de stijgende huizenprijzen waar grote steden wereldwijd mee te maken krijgen? Vandaag bestaan er over heel de wereld honderden CLT’s, de meeste daarvan beheren een relatief bescheiden woningen park. Enkele CLT’s zijn er echter al in geslaagd om echt impact te hebben op niveau van een buurt of van een stad.

De Dudley Street Neighborhood Initiative in Boston bijvoorbeeld bezit in de buurt waarin hij actief is de grond onder de meerderheid van de woningen, winkels en gemeenschapsinfrastructuur. Er is zelfs een succesvol stadslandbouwbedrijf. De buurt nam het initiatief voor de oprichting van de trust op een moment dat het slecht ging, dat vele woningen leegstonden en mensen wegtrokken uit de buurt. Via kwalitatieve woningen en buurtinfrastructuur wilden ze de leefkwalitieit in de buurt verbeteren. De buurt is nu opnieuw aantrekkelijk geworden, maar dankzij de CLT formule zijn de woningen nog even betaalbaar als toen iedereen er weg wou.

De Champlain Housing Trust in Burlington, de grootste CLT van de Verenigde Staten, die zo’n veertig jaar geleden werd opgericht op initiatief van toenmalig burgemeester Bernie Sanders, heeft vandaag zo’n drieduizend woningen, verspreid over de stad, in beheer. Op hun grond staan niet alleen koopwoningen, ook sociale huurwoningen, coöperatieve woningen, verenigingslokalen, intergenerationele woningen, kunstenaarsateliers, en zo voort.

Velen zien in het CLT model een duurzame oplossing voor de regularisering van informele wijken in het globale zuiden. De Cano Martin Pena CLT in Puerto Rico bewijst het succes van zo’n aanpak. De Cano Martin Pena was een informele wijk in de hoofdstad San Juan. De buurt is zo’n 80 ha groot, er wonen zo’n 26.000 mensen, en tot voor een paar jaar had niemand die er woonde een officiële titel voor de grond waarop zijn woning stond. De gemeenschap mobiliseerde zich en bekwam na jaren strijd iets buitengewoons. Een community land trust werd eigenaar van alle 80 hectaren. Alle bewoners kregen een officiële titel, maar engageerden zich er tegelijkertijd toe om hun woning, die dankzij de officiële eigendomstitel veel meer waard was geworden, nooit met winst te verkopen.

Opschalen

Wat kan er gebeuren om CLT’s te helpen op te schalen en zo meer impact te hebben?
Er zijn een aantal eenvoudige maatregelen te nemen die het voor ons mogelijk zouden maken om efficiënte te werken: zorgen dat CLTB toegang heeft tot het BTW tarief van 6%, zorgen voor een aangepast subsidiesysteem, ons erkennen als een operator voor de stedenbouwkundige lasten, een aangepast zakelijk recht uitwerken, op maat van CLT’s, en zo voort.

Maar om echt grootschalig te worden zijn andere maatregelen nodig. Een eerste mogelijkheid zou zijn om alle bestaande aankoopsteun, of het nu gaat om fiscale voordelen, sociale leningen of gesubsidieerde woningen, te koppelen aan anti-speculatieve verkoopsvoorwaarden die niet gelimiteerd zijn in de tijd. Dat lijkt misschien ingrijpend, maar je zou op die manier ook kunnen zorgen dat de steun terecht komt bij wie hem echt nodig heeft. Geef je er de voorkeur aan om je woning later met winst te verkopen, dan vraag je gewoon de steun niet aan. Als je dit koppelt aan het kadaster, zodat de voorwaarden goed gecontroleerd kunnen worden, dan creëer je in Brussel jaarlijks honderden, misschien wel duizenden nieuwe blijvend betaalbare woningen, en het zal minder kosten dan de aankoopsteun zoals die vandaag bestaat.

De overheden zouden zich er ook moeten toe verbinden om nooit meer gronden te verkopen, tenzij aan partnerorganisaties die kunnen garanderen dat hij niet zal verkocht worden, en dat wat er op gebouwd wordt betaalbaar moet blijven en gebruikt voor sociale doeleinden. Dat geldt zeker voor de laatste, schaarse grondreserves die er nog zijn, zoals bijvoorbeeld Josaphat en het Weststation. Het Gewest zou kunnen beslissen om een van deze sites, in samenwerking met verschillende openbare vastgoedactoren en met de private sector, te ontwikkelen als community land trust. Ook grote sites in handen van de federale overheid, zoals het Klein Kasteeltje of de gevangenis van Sint Gillis, komen in aanmerking.

Men zou ook kunnen bestuderen of het niet mogelijk is om gronden en gebouwen die speculatief leegstaan te onteigenen voor algemeen nut, namelijk de bouw van betaalbare woningen. Dit vastgoed zou dan door lokale CLT’s kunnen beheerd worden, zoals het trouwens ook in de Dudley Street CLT in Boston is gebeurd.

Een andere mogelijkheid werd geformuleerd door de Engelse schrijver Georges Monbiot, in zijn laatste boek “Uit de puinhopen”. Hij pleit voor de invoering van een landmeerwaarde heffing voor grote eigendommen. De opbrengst van die heffing kan dan gebruikt worden door een Community Land Trust om andere gronden in de buurt aan te kopen.

Is dat allemaal wel realistisch? Tien jaar geleden, toen wij voor het eerst over het model spraken, had niemand buiten de Engelstalige wereld over CLT’s gehoord. Ondertussen is er in Frankrijk wetkeuring goedgekeurd om de ontwikkeling van Community Land Trusts mogelijk te maken, en zijn er in alle hoeken van Europa groepen mensen bezige met de oprichting van CLT’s. In het Verenigd Koninkrijk is de sector volwassen geworden en begint ook meer in stedelijk gebied actief te zijn. Op een paar jaar tijd is de belangstelling enorm gegroeid. Overal doen jonge CLT’s ervaring op, zetten ze de ideeën om in praktijk, optimaliseren ze hun werking. Meer en meer lees en hoor je experts, academici en politici zeggen dat er anders moet nagedacht worden over grond, en dat dat een sleutel kan zijn om de woonproblematiek duurzaam aan te pakken. Ik denk dat wij hier allemaal een belangrijke verantwoordelijkheid hebben om dit thema hoog op de politieke agenda te krijgen. We moeten de gangbare visie op grondeigendom in vraag stellen en aantonen dat het anders kan. We moeten ook de politiek er van overtuigen om hier nog veel meer op in te zetten. Alle succesvolle voorbeelden van Community Land Trusts zijn er gekomen op plaatsen waar gemeenschappen zich organiseerden en waar plaatselijke overheden bereid waren samen te werken met hun bewoners. Dat zou ons in Brussel ook moeten lukken.

Email This Page