Les racines du modèle

Alors que les CLT sont aujourd’hui principalement considérés comme des outils pour développer des logements abordables, le modèle est en fait né en réponse aux enjeux de la propriété foncière.

Historiquement, les pionniers du premier CLT, virent dans la propriété collective des terres la réponse aux grands défis socio-économiques et écologiques de l’époque. Inspirés par Henry George, Ebenezer Howard, Mohandas Karamchand Gandhi et Ralph Borsodi,  des activistes américains, parmi lesquels Slater King et Bob Swann, ont fondé le premier CLT, New Communities Inc.,  afin de défendre le droit à la propriété foncière des noirs américains.

Au travers du CLT, ils cherchaient à résoudre les problèmes liés à la propriété privée, et principalement la montée des inégalités. Pour ces penseurs, la propriété individuelle posait question tant pour des raisons morales (“la terre appartient à toute l’humanité”) que pour des raisons socio-économiques (l’inflation des prix de l’immobilier provient rarement du travail du propriétaire, mais est souvent le fait du contexte et des investissements de la collectivité, qu’il s’agisse d’infrastructures financées par le gouvernement ou du cadre de vie agréable issu des efforts de la communauté).

Dès la fin des années 60, des militants du mouvement pour les droits civiques, des militants pacifistes, et des groupes religieux radicaux ont étudié ces questions et ont cherché à développer un nouveau modèle de propriété public, par opposition à la propriété privée. Ils ont cherché un modèle susceptible de créer un équilibre juste et durable entre les intérêts de la communauté et ceux de chaque citoyen. La terre devait pouvoir être utilisée pour répondre aux besoins de la communauté sur le long terme, et la valeur ajoutée générée par les efforts de la communauté devait bénéficier à la communauté. Chaque citoyens devait pouvoir bénéficier d’un logement, et être en mesure de se constituer un capital et de le transmettre en héritage. La solution qui a émergé était de séparer la propriété de la terre de la propriété de ce qui est construit sur cette terre: le terrain devient une propriété collective, l’habitation qui s’y trouve est la propriété individuelle de l’occupant. Ainsi, la valeur ajoutée de la terre n’est pas pour le résident, mais reste dans la communauté.

Ce concept a été appliqué pour la première fois à New Communities Inc. En 1970, un groupe de militants noirs à Albany, dans le sud de la Géorgie, a acheté un grand terrain pour créer une communauté agricole sur des terres communautaires. Des militants des droits civiques avaient constaté que de nombreux ouvriers agricoles noirs qui voulaient faire valoir leurs droits civils nouvellement acquis et s’inscrire dans les registres pour pouvoir voter, étaient ensuite exclus par les propriétaires blancs de leurs fermes. Ils ont constaté que le contrôle de la terre était la condition d’une émancipation réelle. « Tout le pouvoir vient de la terre » dira plus tard Charles Sherrod, membre fondateur, dans le film « Arc of Justice », qui raconte l’étonnante histoire de la création, la destruction et de la résurrection du tout premier CLT, dans un très hostile environnement blanc.

Après la création de New Communities Inc., il faudrait encore vingt ans pour que le modèle prenne sa forme finale telle que nous la connaissons aujourd’hui et pour qu’il y ait un véritable mouvement CLT. Pendant cette période, l’accent a de plus en plus été mis sur le logement et est passé progressivement de la campagne aux villes, les formules de vente et le modèle de gouvernance se sont progressivement affinés, et le modèle a dépassé le cadre des militants, pour être approprié par des gouvernements locaux.

C’est dans les années 1980 que le modèle a pu être légalement entériné. Bernie Sanders, alors maire de Burlington (Vermont, États-Unis), a lancé dans sa ville le Champlain Housing Trust, qui gère aujourd’hui près de 2500 logements et constitue le plus grand CLT au monde.

L”obtention du prix mondial de l’habitat de l’ONU par le Champlain Housing Trust, conjuguée aux études montrant que les propriétaires de logements CLT avaient proportionnellement très peu souffert de la crise des subprimes, ont donné un coup de projecteur important sur le modèle.